Frais de notaire en hausse : qui paie quoi et combien ça coûte

Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent relever de 0,5 point la taxe prélevée sur chaque vente immobilière. Au 1er juin 2026, la quasi-totalité l’ont fait : environ 1 280 euros de plus sur un achat à 250 000 euros. Voici ce que recouvre vraiment l’expression « frais de notaire », qui reçoit quoi, et les trois leviers pour alléger la note.

Les « frais de notaire » sont en réalité des frais d’acquisition : une enveloppe payée par l’acheteur au moment de la signature, dont la plus grosse part n’est pas la rémunération du notaire mais un impôt reversé au département, à la commune et à l’État. Le notaire les collecte et les reverse. C’est précisément cette part fiscale, appelée droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui a augmenté dans presque toute la France.

« Frais de notaire » : l’expression qui fausse tout

Le vocabulaire courant écrase quatre choses différentes sous un seul mot. Les droits et taxes, versés au Trésor public. Les émoluments du notaire, sa seule vraie rémunération, fixée par un tarif réglementé. Les débours, c’est-à-dire les sommes que le notaire avance pour votre compte auprès de tiers : documents d’urbanisme, cadastre, syndic. Enfin la contribution de sécurité immobilière, due à l’État pour la publication de la vente au fichier immobilier, au taux de 0,10 % du prix avec un minimum de 15 euros.

Les ordres de grandeur méritent d’être connus. Sur un achat dans l’ancien à 250 000 euros, dans un département au taux de 5 %, nos calculs à partir des barèmes officiels donnent environ 15 800 euros de droits et taxes, 2 870 euros d’émoluments toutes taxes comprises et 250 euros de contribution de sécurité immobilière, hors débours. Un peu moins de 13 % de cette somme revient donc réellement à l’office notarial. Les notaires de France situent ces frais à 7 à 8 % du prix dans l’ancien.

Ce que la loi autorise exactement, et jusqu’à quand

Le texte à connaître est l’article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025. Par dérogation à l’article 1594 D du code général des impôts, il permet aux conseils départementaux de relever le taux de la taxe de publicité foncière au-delà de 4,50 %, « sans que ce taux excède 5 % ». La mesure est temporaire : elle vise les actes passés et les conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. À compter du 1er avril 2028, le taux revient à celui qui était en vigueur au 31 janvier 2025.

Cette taxe départementale n’est pas le seul prélèvement. S’y ajoutent une taxe communale additionnelle de 1,20 % du prix (article 1584 du code général des impôts) et des frais d’assiette et de recouvrement perçus par l’État, égaux à 2,37 % de la taxe départementale. Total : 5,81 % du prix pour un département resté à 4,50 %, 6,32 % pour un département passé à 5 %, et 5,09 % dans l’Indre.

Où le relèvement s’applique aujourd’hui

La direction générale des finances publiques publie à l’intention des notaires un tableau des taux en vigueur. Dans sa version arrêtée au 1er juin 2026, sur 100 départements et collectivités listés, 88 appliquent le taux plafond de 5 %. Onze sont restés à 4,50 % : Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, Guadeloupe et Mayotte. L’Indre conserve 3,80 %.

Cette photographie n’est pas définitive. La date d’effet dépend de la délibération de chaque conseil départemental et de sa notification à l’administration fiscale. Selon le calendrier fixé par l’article 116, une délibération notifiée entre le 16 avril et le 30 novembre 2026 ne produira effet qu’au 1er janvier 2027 : la liste ci-dessus est donc stable jusqu’à la fin de l’année, mais peut évoluer ensuite. Avant de signer, faites confirmer le taux applicable par le notaire chargé de la vente ou par votre conseil départemental.

L’effet chiffré sur un achat courant

Faisons le calcul. Pour un logement ancien acheté 250 000 euros, le passage de 4,50 % à 5 % représente 1 250 euros de taxe départementale supplémentaire, plus 29,63 euros de frais d’assiette. Le surcoût ressort à 1 279,63 euros, soit environ 1 280 euros. Règle simple : comptez à peu près 512 euros de plus par tranche de 100 000 euros de prix.

Le détail complet, pour ce même achat dans un département à 5 % : 12 500 euros de taxe départementale, 3 000 euros de taxe communale et 296,25 euros de frais d’assiette, soit 15 796,25 euros de droits. Les émoluments, calculés par tranches selon le barème réglementé, atteignent 2 394,75 euros hors taxes, soit 2 873,70 euros après TVA à 20 %. Avec la contribution de sécurité immobilière de 250 euros, on arrive à 18 920 euros, soit 7,57 % du prix, auxquels s’ajoutent les débours, variables selon le dossier.

Ancien et neuf : deux régimes sans rapport

La hausse ne concerne que les ventes soumises aux droits de mutation, c’est-à-dire l’ancien. L’achat d’un logement neuf auprès d’un promoteur, en l’état futur d’achèvement ou juste après construction, relève de la TVA. Seule une taxe de publicité foncière réduite est alors due : 0,70 % en application de l’article 1594 F quinquies A du code général des impôts, majorée de 2,14 % de frais d’assiette, soit 0,715 % du prix hors taxes.

C’est l’origine des « frais de notaire réduits » dont parlent les promoteurs : selon les notaires de France, 2 à 3 % du prix dans le neuf contre 7 à 8 % dans l’ancien. Cet écart ne signifie pas pour autant que vous payez moins d’impôt, puisque le prix d’un logement neuf intègre déjà 20 % de TVA. La comparaison honnête se fait sur le coût global de l’opération, pas sur la seule ligne des frais d’acte.

Primo-accédants : une exclusion prévue par le texte

L’article 116 prévoit que la majoration ne s’applique pas « lorsque le bien acquis constitue pour l’acquéreur une première propriété au sens du I de l’article L. 31-10-3 du code de la construction et de l’habitation et qu’il est destiné à l’usage de sa résidence principale ». La définition retenue est celle du prêt à taux zéro : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes. Un primo-accédant éligible reste donc taxé sur la base de 4,50 %, partout.

Le même article a créé une seconde faculté, distincte : l’article 1594 F septies du code général des impôts permet à un conseil départemental de réduire encore le taux, voire d’exonérer complètement, ces mêmes premières acquisitions. Le bénéfice est alors conditionné à un engagement d’affecter le logement à sa résidence principale de manière exclusive et continue pendant au moins cinq ans, avec occupation dans un délai d’un an. Cette faculté reste très peu utilisée : selon l’UFC-Que Choisir, en novembre 2025, la Savoie était le seul département à l’avoir mise en œuvre, avec un taux de 4 %.

Trois leviers légitimes pour alléger la facture

Premier levier, la remise sur les émoluments. L’article A444-174 du code de commerce autorise le notaire à consentir une remise allant jusqu’à 20 % sur la part de ses émoluments correspondant au prix au-delà de 100 000 euros. Elle n’est pas négociable au cas par cas : le taux choisi par l’office doit être identique pour tous ses clients pour une même catégorie d’acte, et affiché dans l’étude comme sur son site. Sur notre achat à 250 000 euros, une remise maximale représenterait environ 240 euros hors taxes. Comparez donc les offices avant de choisir votre notaire.

Deuxième levier, la déduction du mobilier. Les meubles vendus avec le logement échappent aux droits de mutation immobiliers, à deux conditions cumulatives rappelées par la doctrine fiscale : un prix particulier doit être stipulé pour eux dans l’acte ou une annexe, et ces objets doivent être désignés et estimés article par article. À défaut, l’administration taxe la totalité du prix au taux immobilier. La valeur retenue doit correspondre à la valeur réelle des biens, factures à l’appui.

Troisième levier, la répartition des frais. L’article 1593 du code civil met les frais d’acte à la charge de l’acheteur, mais il s’agit d’une règle supplétive : vendeur et acheteur peuvent convenir d’un prix « acte en main », où le vendeur les prend en charge. C’est un point de négociation à aborder avant la signature du compromis.

Vos questions, nos réponses

Mon département a-t-il augmenté les frais de notaire ?

Au 1er juin 2026, 88 départements et collectivités sur les 100 recensés par la DGFiP appliquent 5 %. Onze sont restés à 4,50 % et l’Indre à 3,80 %. La date d’effet dépendant de la délibération de chaque conseil départemental, faites confirmer le taux exact par le notaire chargé de votre vente.

Je suis primo-accédant : est-ce que je paie la hausse ?

Non, si le logement constitue votre première propriété au sens de la réglementation du prêt à taux zéro et qu’il est destiné à votre résidence principale. La loi exclut expressément ces acquisitions de la majoration : le taux départemental reste à 4,50 %. Quelques départements peuvent aller plus loin et réduire ou supprimer les droits, mais cette faculté est encore très rarement utilisée.

Peut-on vraiment négocier les frais de notaire ?

Pas les droits et taxes, fixés par la loi, qui représentent l’essentiel de la somme. En revanche, un notaire peut accorder jusqu’à 20 % de remise sur la part de ses émoluments portant sur le prix au-delà de 100 000 euros, à condition d’appliquer ce taux à tous ses clients. La déduction du mobilier correctement ventilé et le partage des frais avec le vendeur sont les deux autres marges de manœuvre.