Passoire thermique : la réforme qui pourrait autoriser à relouer les logements classés G

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être mis en location. Un projet de loi discuté au Parlement veut assouplir cette interdiction. Voici ce qui est réellement en vigueur aujourd’hui, ce qui n’est encore qu’en discussion, et ce que cela change pour les propriétaires comme pour les locataires.

Une passoire thermique est un logement très énergivore, classé F ou G sur l’étiquette du diagnostic de performance énergétique (DPE), l’échelle qui va de A (très performant) à G (très consommateur). Ces logements coûtent cher à chauffer et laissent filer la chaleur. Pour pousser à leur rénovation, la loi les écarte progressivement du marché de la location. Les plus mauvais, les classés G, sont visés les premiers. Mais le calendrier fait aujourd’hui l’objet d’un bras de fer politique, et un texte en discussion pourrait rebattre les cartes.

Ce que dit la loi en vigueur au 24 juillet 2026

La règle en vigueur découle de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, et plus précisément de son article 160. Celui-ci relève progressivement le niveau de performance exigé pour qu’un logement soit considéré comme « décent » et donc louable. Selon le ministère de la Transition écologique, le calendrier est le suivant : depuis le 1er janvier 2023, les logements les plus voraces (plus de 450 kWh par mètre carré et par an) sont interdits ; depuis le 1er janvier 2025, c’est l’ensemble des logements classés G ; ce sera au tour des F le 1er janvier 2028, puis des E le 1er janvier 2034.

Concrètement, un logement classé G ne répond plus au critère de décence énergétique fixé par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Environ 600 000 logements sont concernés par cette classe G. Cette interdiction reste, à ce jour, pleinement applicable : aucun texte l’assouplissant n’a été publié au Journal officiel.

« Interdit à la location » : ce que cela veut dire précisément

L’interdiction ne signifie pas qu’un locataire déjà en place doit quitter les lieux du jour au lendemain. Un bail signé avant l’entrée en vigueur de la règle reste valable jusqu’à son terme. L’interdiction s’applique en réalité à trois moments : la signature d’un nouveau bail, le renouvellement du contrat, et la reconduction tacite. Autrement dit, un propriétaire ne peut plus légalement remettre un logement G en location, ni renouveler un bail sur un tel logement, tant qu’il n’a pas fait de travaux.

Cette qualification de logement « indécent » ne rend pas le bail nul automatiquement. Elle ouvre en revanche des droits au locataire, qui peut exiger que le logement soit remis aux normes. Le propriétaire, lui, garde son bien loué mais s’expose à des recours s’il n’agit pas.

Vos droits si vous louez déjà un logement classé G

Si vous êtes locataire d’une passoire thermique, vous pouvez demander à votre propriétaire de réaliser les travaux nécessaires pour rendre le logement décent. La démarche commence par une lettre recommandée avec accusé de réception. Si le bailleur ne répond pas ou refuse, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation, une étape gratuite qui évite d’aller directement au tribunal.

En l’absence d’accord, le juge des contentieux de la protection peut être saisi. Selon l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement), il peut ordonner les travaux, réduire ou suspendre le loyer jusqu’à leur réalisation, et accorder des dommages-intérêts. Point important : le locataire ne peut pas être expulsé au seul motif que son logement est une passoire thermique, et il n’a pas à quitter les lieux de lui-même. Le bail se poursuit dans les mêmes conditions, mais le rapport de force penche du côté du locataire pour obtenir la rénovation ou une baisse temporaire de loyer.

Le loyer gelé : ni hausse, ni indexation

Une autre règle, souvent méconnue, s’applique déjà depuis plus longtemps. Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés F et G ne peut plus être augmenté. Cela vaut pour la révision annuelle fondée sur l’indice de référence des loyers (IRL), pour la hausse entre deux locataires, et pour la réévaluation au moment du renouvellement du bail.

Pour le locataire, cela signifie que la clause d’indexation inscrite dans son contrat est neutralisée tant que le logement reste une passoire. Le loyer ne peut repartir à la hausse qu’une fois le bien sorti de cette catégorie, travaux à l’appui et nouveau DPE à la clé. Cette règle s’ajoute à l’interdiction de louer : un propriétaire qui garde un locataire en place sur un logement G ne peut donc ni le faire partir, ni augmenter son loyer.

La réforme « Relance logement » : ce qui est proposé

C’est là qu’intervient le projet en discussion. Le 23 avril 2026, le Premier ministre Sébastien Lecornu a annoncé depuis Marseille un projet de loi baptisé « Relance logement », porté avec le ministre du Logement Vincent Jeanbrun. Sa mesure la plus commentée reviendrait à autoriser de nouveau la location des logements classés F et G, à condition que le propriétaire s’engage formellement à les rénover.

Le mécanisme prévu : le propriétaire pourrait louer, puis réaliser les travaux dans un délai de trois ans pour une maison individuelle et de cinq ans pour un appartement en copropriété, en signant un contrat avec une entreprise de travaux. Au terme du délai, le logement devrait avoir quitté le statut de passoire. Le gouvernement vise le maintien ou le retour sur le marché de 650 000 à 700 000 logements. À noter qu’un autre mécanisme, distinct, allège le classement de certains logements en révisant le mode de calcul du DPE de l’électricité : il fait l’objet d’un traitement à part.

Où en est le texte, et les arguments en présence

Attention à ne pas confondre annonce et loi. Au 24 juillet 2026, le texte a été adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026, qui l’a d’ailleurs amendé, notamment en y ajoutant un volet « confort d’été ». Il doit encore être examiné par l’Assemblée nationale, vraisemblablement à la rentrée de septembre, avant une éventuelle adoption définitive. Rien n’est donc voté ni publié : les règles actuelles, décrites plus haut, continuent de s’appliquer intégralement.

Les partisans de l’assouplissement, au premier rang desquels le gouvernement, mettent en avant le risque de retrait de centaines de milliers de logements du marché locatif, dans un contexte de pénurie. Les opposants, dont plusieurs associations de défense de l’environnement et de locataires, redoutent un recul sur l’objectif climatique et sur le confort et la facture d’énergie des occupants, qui resteraient exposés à des logements mal isolés. Pour financer la rénovation, les propriétaires peuvent par ailleurs mobiliser des aides publiques comme MaPrimeRénov’, dont les conditions font l’objet d’un article dédié.

Ce qui changerait concrètement selon l’issue du texte

Si le texte n’est pas adopté ou est fortement modifié, la situation actuelle reste la règle : un propriétaire de logement G ne peut pas le remettre en location sans travaux, et un locataire déjà en place conserve ses droits, dont le gel du loyer. Rien ne change pour vous d’ici là, et il serait imprudent de conclure un bail sur un logement G en pariant sur une future loi.

Si l’assouplissement était voté tel qu’il est envisagé, un propriétaire pourrait de nouveau louer un logement G en s’engageant par contrat à le rénover dans le délai prévu. Pour le locataire, cela signifierait emménager dans un logement encore énergivore, mais avec la garantie de travaux programmés. Les modalités précises (délais, sanctions en cas de travaux non réalisés, exceptions) ne seront connues qu’une fois le texte définitivement adopté et publié : tant que ce n’est pas le cas, mieux vaut raisonner sur le droit en vigueur.

Vos questions, nos réponses

Peut-on louer un logement classé G en 2026 ?

Non. Au 24 juillet 2026, la mise en location d’un logement classé G reste interdite, comme depuis le 1er janvier 2025. Le projet de loi qui autoriserait à relouer ces biens sous condition de travaux n’a été adopté qu’en première lecture par le Sénat : il n’est pas encore voté définitivement ni entré en vigueur.

Mon propriétaire peut-il me faire quitter mon logement parce qu’il est classé G ?

Non. Le classement en passoire thermique n’est pas un motif d’expulsion. Votre bail se poursuit normalement. Vous pouvez au contraire demander à votre propriétaire de réaliser les travaux, et saisir la commission départementale de conciliation puis le juge s’il refuse.

Le loyer d’une passoire thermique peut-il augmenter ?

Non, tant que le logement reste classé F ou G. Depuis le 24 août 2022, toute hausse est interdite : révision annuelle par l’indice de référence des loyers, augmentation entre deux locataires et réévaluation au renouvellement sont gelées. Le loyer ne peut repartir à la hausse qu’après des travaux faisant sortir le bien de la catégorie passoire.