Encadrement des loyers 2026 : villes concernées et vérifications

Neuf territoires plafonnent aujourd’hui le loyer au mètre carré des logements privés, de Paris au Pays basque en passant par Lyon, Lille ou Grenoble. Si vous habitez l’une de ces communes, votre bail dépasse peut-être la limite légale sans que vous le sachiez. Voici comment retrouver le plafond applicable à votre logement, comprendre le « complément de loyer » et faire corriger un loyer trop élevé.

L’encadrement des loyers est un plafonnement du prix au mètre carré des logements loués dans le parc privé, applicable dans des communes volontaires situées en zone tendue. Chaque année, un arrêté préfectoral publie des loyers de référence par quartier et par type de logement, et le loyer inscrit au bail ne peut pas dépasser le plafond correspondant. Créé à titre expérimental par l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 pour huit ans, le dispositif ne concerne ni les logements sociaux, ni les meublés de tourisme, ni les locations soumises à la loi de 1948, ni les sous-locations.

Encadrement du niveau ou de l’évolution des loyers : deux règles différentes

C’est la confusion la plus fréquente. L’encadrement du niveau des loyers fixe un plafond absolu en euros par mètre carré : c’est le dispositif expérimental des neuf territoires. L’encadrement de l’évolution des loyers, lui, ne fixe aucun plafond au mètre carré : il interdit d’augmenter le loyer au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL) lorsqu’un nouveau locataire arrive ou que le bail est renouvelé. Cette seconde règle s’applique dans toutes les agglomérations classées en zone tendue, soit les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande, selon l’ANIL.

Ce plafonnement à la relocation repose sur le décret du 27 juillet 2017, reconduit d’année en année. Sa dernière prolongation, par le décret du 20 juillet 2026, couvre les contrats conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027. Trois exceptions permettent de dépasser le loyer du locataire précédent : des travaux d’amélioration au moins égaux à une année de loyer, un loyer manifestement sous-évalué, ou une première mise en location. En cours de bail, c’est l’IRL qui sert de limite : il s’établit à 148,37 au deuxième trimestre 2026, en hausse de 1,15 % sur un an d’après l’Insee.

Les neuf territoires concernés en juillet 2026

D’après l’ANIL, le plafonnement est entré en vigueur à Paris le 1er juillet 2019, à Lille, Hellemmes et Lomme le 1er mars 2020, sur les neuf communes de Plaine Commune le 1er juin 2021, à Lyon et Villeurbanne le 1er novembre 2021, sur les neuf communes d’Est Ensemble le 1er décembre 2021, à Montpellier le 1er juillet 2022 et à Bordeaux le 15 juillet 2022. Deux territoires ont suivi : vingt-quatre communes de la Communauté d’agglomération Pays basque depuis le 25 novembre 2024, et jusqu’à vingt et une communes de Grenoble-Alpes Métropole depuis le 20 janvier 2025.

Au total, l’expérimentation portait sur 72 communes lors des débats parlementaires de décembre 2025, selon LCP-Assemblée nationale. Attention : dans une intercommunalité, toutes les communes ne sont pas nécessairement couvertes. Le périmètre est fixé par décret, et seule la vérification de votre adresse exacte permet d’en avoir le cœur net. La loi du 13 juin 2025 a par ailleurs étendu l’expérimentation aux zones tendues des départements et régions d’outre-mer pour cinq ans, les collectivités disposant de deux ans pour déposer leur demande.

Un dispositif qui expire le 23 novembre 2026

L’expérimentation de la loi ELAN court pour huit ans à compter du 23 novembre 2018. Elle prend donc fin le 23 novembre 2026, et cette échéance se lit déjà dans les arrêtés : celui pris pour Paris le 12 juin 2026 ne couvre que la période du 1er juillet au 24 novembre 2026, au lieu d’une année pleine.

Une proposition de loi portée par le député socialiste Iñaki Echaniz, visant à pérenniser et étendre l’encadrement, a été adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025 par 105 voix contre 56. Elle prévoyait de plafonner le complément de loyer à 20 % du loyer maximal et de durcir les sanctions. Le texte doit encore être examiné par le Sénat. En juin 2026, la Banque des Territoires indiquait que le gouvernement envisageait de soutenir une version amendée garantissant « a minima » une prolongation de deux ans pour les communes déjà engagées, sans en ajouter de nouvelles, avec une inscription à l’ordre du jour du Sénat à la rentrée. Aucune prolongation n’est donc votée à ce jour : le dispositif reste applicable jusqu’au 23 novembre 2026, pas au-delà.

Étape 1 : retrouver votre loyer de référence majoré

Le préfet fixe chaque année, par secteur géographique, trois valeurs au mètre carré de surface habitable : un loyer de référence, égal au loyer médian constaté, un loyer de référence majoré supérieur de 20 %, et un loyer de référence minoré inférieur de 30 %. C’est le loyer de référence majoré qui constitue votre plafond.

Ce plafond n’est pas unique pour toute la ville : il dépend de quatre critères à réunir avant de chercher. Le secteur géographique, déterminé par l’adresse. Le nombre de pièces principales. L’époque de construction de l’immeuble. Enfin le caractère meublé ou non de la location, le meublé bénéficiant de plafonds plus élevés. À Paris, la DRIHL met à disposition une carte interactive gratuite : vous saisissez l’adresse, la surface, le nombre de pièces et le type de bail, elle affiche la valeur applicable. Les autres territoires proposent des simulateurs équivalents.

Étape 2 : comparer avec le loyer inscrit sur votre bail

Le calcul est simple : multipliez le loyer de référence majoré, en euros par mètre carré, par la surface habitable qui figure au bail. Vous obtenez le loyer mensuel maximal hors charges. Comparez-le au loyer de base de votre contrat, c’est-à-dire hors charges et hors complément de loyer. Les provisions pour charges n’entrent pas dans la comparaison.

Une précision de calendrier peut tout changer : la grille applicable est celle en vigueur à la date de signature ou de renouvellement du bail. À Paris, un contrat signé le 30 juin 2026 ne se vérifie donc pas avec le même arrêté qu’un contrat signé le 1er juillet 2026. Conservez la grille correspondant à la date de votre bail.

Le complément de loyer : l’exception, pas la règle

Le bailleur peut ajouter au loyer de base un complément de loyer, qui permet légalement de dépasser le loyer de référence majoré. Mais seulement si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements de la même catégorie situés dans le même secteur. Ce complément doit figurer explicitement dans le bail, avec sa justification.

La loi interdit expressément ce complément dans plusieurs situations. Selon l’article 140 de la loi ELAN, il est exclu notamment pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique, pour ceux dont les sanitaires sont situés sur le palier, ou en cas de problèmes d’humidité et d’autres défauts limitativement énumérés. Un simple ascenseur, une cuisine récente ou une bonne exposition ne suffisent donc pas : c’est au propriétaire de démontrer le caractère exceptionnel du bien.

Vos recours et ce que risque le propriétaire

Si le loyer de base dépasse le plafond, écrivez d’abord au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception pour demander la mise en conformité du loyer. En cas de refus ou de silence, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation, une procédure gratuite, ou porter directement l’affaire devant le tribunal compétent, indique le site officiel Service-Public. Pour contester un complément de loyer, la règle est plus stricte : vous disposez de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission, et c’est au propriétaire de justifier le supplément. Si la conciliation échoue, vous avez trois mois supplémentaires pour saisir le juge des contentieux de la protection.

Le non-respect de l’encadrement peut aussi être signalé à la préfecture. Le préfet met alors le bailleur en demeure de se mettre en conformité, avec un délai de deux mois pour répondre selon l’ANIL, et peut le contraindre à rembourser le trop-perçu. À défaut, l’amende administrative peut atteindre 5 000 € pour un propriétaire particulier et 15 000 € pour une personne morale. Ces montants sont des maximums laissés à l’appréciation de l’administration : ils ne constituent pas une indemnisation du locataire.

Vos questions, nos réponses

Comment savoir si ma ville est concernée par l’encadrement des loyers ?

Neuf territoires l’appliquent : Paris, Lille avec Hellemmes et Lomme, Plaine Commune, Lyon et Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux, le Pays basque et Grenoble-Alpes Métropole. Dans les intercommunalités, toutes les communes ne sont pas forcément couvertes. Vérifiez votre adresse sur le simulateur officiel de votre préfecture avant toute démarche.

Mon loyer dépasse le plafond : puis-je récupérer le trop-payé ?

Vous pouvez demander la mise en conformité du loyer au bailleur, puis saisir la commission départementale de conciliation ou le juge. La restitution des sommes versées en trop peut être demandée à cette occasion, mais elle n’est pas automatique : elle dépend de la décision rendue ou de l’accord trouvé avec le propriétaire.

L’encadrement des loyers va-t-il disparaître en novembre 2026 ?

En l’état du droit, l’expérimentation prend fin le 23 novembre 2026. Une proposition de loi de prolongation a été adoptée par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025 et attend son examen au Sénat, annoncé pour la rentrée parlementaire. Tant qu’elle n’est pas définitivement adoptée, aucune prolongation n’est acquise.