DPE : les logements qui sortent du statut de passoire en 2026

Au 1er janvier 2026, un simple changement dans la formule du DPE fait sortir des centaines de milliers de logements du statut de passoire thermique, sans le moindre coup de marteau. Si vous êtes propriétaire d’un logement chauffé à l’électricité, ou locataire d’un logement mal noté, cette réforme peut changer votre situation. Voici ce qui change vraiment, ce qui reste soumis au calendrier d’interdiction, et les démarches qui en découlent.

Une passoire thermique est un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), c’est-à-dire parmi les plus énergivores du parc, sur une échelle qui va de A (très performant) à G. Ce classement combine la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Il commande depuis plusieurs années des obligations lourdes pour les propriétaires bailleurs. En 2026, une réforme technique du mode de calcul rebat les cartes pour une partie de ces logements. Attention à ne pas mélanger trois plans distincts que les lecteurs confondent souvent : le nouveau calcul du DPE, le calendrier d’interdiction de location, et les règles à la vente.

Ce que veut dire « passoire thermique »

La classe d’un logement dépend de deux seuils : sa consommation d’énergie primaire, exprimée en kilowattheures par mètre carré et par an, et ses émissions de CO2. Un logement bascule en classe F lorsqu’il consomme entre 330 et 420 kWh/m²/an environ, et en classe G au-delà de 420 kWh/m²/an. C’est la moins bonne des deux notes qui l’emporte : un logement peu gourmand mais très émetteur peut malgré tout être classé passoire.

Ce diagnostic n’est pas un simple indicateur de confort. Il déclenche des règles précises : gel du loyer, interdiction progressive de louer, audit obligatoire à la vente. C’est pourquoi une variation d’une seule classe peut avoir des conséquences concrètes et immédiates pour un propriétaire comme pour un locataire.

La réforme 2026 : le calcul change, pas les travaux

Le cœur du changement tient dans un coefficient. Pour comparer les énergies entre elles, le DPE convertit l’énergie consommée en « énergie primaire ». Pour l’électricité, ce facteur de conversion était fixé à 2,3. L’arrêté du 13 août 2025, publié au Journal officiel le 26 août 2025, l’abaisse à 1,9 à compter du 1er janvier 2026. Objectif affiché : aligner la France sur la valeur de référence européenne. Concrètement, la consommation d’énergie primaire d’un logement chauffé à l’électricité est recalculée à la baisse, ce qui peut lui faire gagner une, parfois deux classes.

D’après les estimations du gouvernement, environ 850 000 logements sortent ainsi du statut de passoire thermique, essentiellement des logements chauffés à l’électricité. Point important souligné par l’administration : aucun logement ne verra son étiquette se dégrader avec ce nouveau calcul. Il s’agit d’une révision technique, décidée par arrêté déjà publié : ce n’est pas un projet en discussion, mais une mesure en vigueur.

Petites surfaces : une correction distincte, entrée en vigueur avant

Ne confondez pas cette réforme avec celle des petites surfaces. Les studios et deux-pièces de moins de 40 m² étaient surreprésentés parmi les passoires, en raison d’un biais de calcul lié à leur faible surface. Un ajustement spécifique, appliqué depuis le 1er juillet 2024, a déjà corrigé ce défaut et permis à des dizaines de milliers de petits logements de gagner une classe.

Autrement dit, deux mécanismes se cumulent : la correction « petites surfaces » de 2024, puis la baisse du coefficient électricité de 2026. Un même studio électrique de 25 m² a donc pu bénéficier des deux. Si votre logement est petit et chauffé à l’électricité, il est utile de vérifier son classement actualisé, car il a pu changer à deux reprises sans que vous ayez rien fait.

Le calendrier d’interdiction de louer, lui, ne bouge pas

C’est la confusion la plus fréquente. La réforme du calcul ne repousse ni n’annule le calendrier d’interdiction de mise en location fixé par la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 en France métropolitaine. Les logements classés F le seront à partir du 1er janvier 2028, et les logements classés E à partir du 1er janvier 2034.

Le lien entre les deux plans est simple : si le nouveau calcul fait passer votre logement de G à F, il redevient louable, mais seulement jusqu’en 2028. S’il passe de F à E, il échappe à l’échéance de 2028 mais reste concerné par celle de 2034. La réforme offre donc du répit, pas une exonération définitive. La rénovation reste la seule solution durable, avec des aides que d’autres articles de ce site détaillent.

Location : ce que l’interdiction implique, côté bailleur et côté locataire

Pour le propriétaire, un logement classé passoire subit d’abord un gel du loyer. Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements F et G du parc privé ne peuvent plus être augmentés : ni révision annuelle en cours de bail, ni hausse entre deux locataires, ni réévaluation à la relocation. Le loyer ne redevient révisable qu’après des travaux ramenant le logement en classe E ou mieux, attesté par un nouveau DPE. À cela s’ajoute l’interdiction pure et simple de signer un nouveau bail pour un logement G depuis 2025.

Pour le locataire, un logement classé G est considéré comme non décent depuis le 1er janvier 2025. Vous pouvez adresser à votre propriétaire une demande de mise en conformité par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de refus ou d’absence de réponse, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation, gratuite, puis en dernier recours le juge des contentieux de la protection. Le juge peut ordonner les travaux, réduire ou suspendre le loyer tant que le logement n’est pas remis aux normes, et accorder des dommages et intérêts. Le bail n’est pas rompu et vous n’avez pas à quitter les lieux.

Combien de temps un DPE est-il valable, et quand le refaire

Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est valable dix ans. En revanche, les diagnostics antérieurs sont désormais caducs : ceux établis entre 2013 et 2017 ont expiré fin 2022, ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis fin 2024. Si vous détenez un DPE d’avant juillet 2021, il faut le refaire avant toute vente ou location.

Faut-il refaire son DPE pour profiter du nouveau calcul 2026 ? Non. Un DPE en cours de validité reste valable, et vous pouvez obtenir gratuitement une attestation de nouvelle étiquette sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe, à partir de votre numéro de DPE. Refaire entièrement le diagnostic n’a d’intérêt que si votre logement a été rénové depuis, car des travaux réels peuvent améliorer davantage la note qu’un simple recalcul.

À l’achat et à la vente : l’audit énergétique obligatoire

La vente suit ses propres règles, à ne pas confondre avec la location. Depuis le 1er avril 2023, la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G impose de fournir un audit énergétique, plus détaillé que le DPE. Cette obligation a été étendue aux logements classés E depuis le 1er janvier 2025, et concernera la classe D à partir du 1er janvier 2034.

Pour un acheteur, cet audit est précieux : il chiffre les travaux à prévoir et hiérarchise les scénarios de rénovation. Pour un vendeur, il faut l’anticiper, car son établissement prend du temps et un coût. Là encore, la réforme 2026 peut jouer : un logement électrique reclassé de F à E n’a plus besoin de l’audit au titre de la classe F, mais y reste soumis au titre de la classe E depuis 2025.

Vos questions, nos réponses

Mon logement chauffé à l’électricité va-t-il changer de classe en 2026 sans travaux ?

C’est possible. La baisse du coefficient de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 recalcule à la baisse la consommation d’énergie primaire des logements électriques, ce qui peut faire gagner une à deux classes. Le gouvernement estime à environ 850 000 le nombre de logements qui sortent ainsi du statut de passoire. Vérifiez votre cas avec le simulateur mis en place ou l’attestation de l’Ademe.

Dois-je refaire mon DPE pour bénéficier du nouveau calcul ?

Non. Votre DPE en cours de validité reste valable dix ans à partir de sa date. À compter du 1er janvier 2026, vous pouvez télécharger gratuitement une attestation de nouvelle étiquette sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe, avec votre numéro de DPE. Refaire le diagnostic n’est utile que si le logement a été rénové depuis.

Je loue un logement classé G : puis-je continuer malgré la réforme ?

Seulement si le nouveau calcul le fait effectivement remonter en F ou mieux, avec une étiquette actualisée à l’appui. Un logement qui reste classé G est interdit à la location depuis le 1er janvier 2025 et considéré comme non décent. Tant qu’il est F ou G, le loyer reste par ailleurs gelé, sans possibilité de révision.