Dépôt de garantie non rendu : la pénalité de 10 % par mois de retard

Vous avez rendu les clés, et votre dépôt de garantie n’est toujours pas arrivé. La loi du 6 juillet 1989 encadre pourtant ce remboursement : un délai d’un ou deux mois, des retenues à justifier, et une majoration de 10 % du loyer par mois de retard. Voici le droit exact et la marche à suivre.

Le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire à l’entrée dans les lieux, que le bailleur conserve pendant toute la location pour couvrir ses éventuelles créances : loyers impayés, charges non réglées, réparations locatives à sa charge. Il est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide, et à deux mois pour un meublé, selon l’Institut national de la consommation. Il ne produit aucun intérêt. Beaucoup de locataires ignorent que sa restitution tardive est sanctionnée par la loi elle-même.

Ce que dit exactement l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989

Le texte de référence est l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, en vigueur depuis le 27 mars 2014. C’est la version consultable sur Legifrance qui fait foi. Il fixe le plafond du dépôt à « un mois de loyer en principal », c’est-à-dire hors charges, et organise sa restitution en fin de bail.

Le même article pose la sanction du retard : à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Il prévoit une seule exception, sur laquelle nous revenons plus loin.

Un mois ou deux mois : tout dépend de l’état des lieux de sortie

Le délai n’est pas le même pour tous. Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le bailleur a un mois maximum pour vous rembourser. S’il constate des différences — dégradations, équipements manquants, entretien non fait — le délai passe à deux mois. Selon le site officiel Service-Public, ce délai court à compter du jour de la remise des clés, effectuée soit en main propre au propriétaire ou à son mandataire, soit par lettre recommandée avec avis de réception.

Ce point de départ est décisif : ni la date de fin du bail, ni celle de votre déménagement. Gardez-en une trace écrite, accusé de réception postal ou mention datée et signée sur l’état des lieux de sortie. Sans preuve de cette date, démontrer le dépassement sera difficile.

Ce que le bailleur peut retenir, et ce qu’il doit justifier

Le bailleur peut déduire du dépôt les sommes restant dues et celles dont il pourrait être tenu à la place du locataire, à la condition expresse, écrite dans la loi, qu’elles soient « dûment justifiées ». En pratique : loyers et charges impayés, régularisation de charges, coût des réparations locatives. Les pièces attendues sont l’état des lieux comparé, des factures ou des devis, et le cas échéant des lettres de réclamation. Un montant annoncé sans document n’est pas une justification. L’Institut national de la consommation précise que les frais de recouvrement et les pénalités de retard ne peuvent pas être imputés au locataire.

La vétusté vient limiter ces retenues. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 la définit comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et équipements du logement. Elle n’est pas à votre charge. Les parties peuvent convenir dès la signature du bail d’appliquer une grille de vétusté, qui doit définir au minimum une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement annuels réduisant le prix des réparations facturées. Enfin, en copropriété, le bailleur peut conserver à titre provisoire jusqu’à 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, la régularisation intervenant dans le mois suivant leur approbation.

La majoration de 10 % : comment elle se calcule

Le mécanisme est simple. La base de calcul est le loyer mensuel en principal, donc hors charges, tel qu’il figure au bail. Le taux est de 10 %. L’unité de compte est la période mensuelle commencée : dès le premier jour de retard, un mois entier est dû. Pour un loyer de 700 euros hors charges, chaque période mensuelle entamée ajoute 70 euros. La majoration porte sur le dépôt restant dû : si le bailleur a remboursé une partie dans les délais et conserve le reste sans justification, c’est ce solde qui reste exigible, majoré.

Une limite doit être connue. La majoration n’est pas due lorsque le défaut de restitution résulte de l’absence de transmission, par le locataire, de l’adresse de son nouveau domicile. Si vous n’avez pas laissé d’adresse, le bailleur peut opposer cet argument. Communiquez-la par écrit, sur l’état des lieux de sortie ou par recommandé, et gardez la preuve de l’envoi.

Première étape : la mise en demeure en recommandé

Le retard ne se règle pas par téléphone. La première démarche utile est une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception. Datez-la, rappelez l’adresse du logement, la date de remise des clés, le montant versé et celui restant dû. Demandez le remboursement, citez le fondement — l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 — et chiffrez la majoration de 10 % par période mensuelle commencée. Fixez un délai de réponse raisonnable et joignez un relevé d’identité bancaire.

Cette lettre a deux fonctions. Elle peut suffire à débloquer la situation, beaucoup de bailleurs ignorant l’existence de la majoration. Sinon, elle devient la première pièce de votre dossier : elle prouve que vous avez réclamé, à une date certaine. Conservez la lettre, la preuve de dépôt et l’avis de réception.

Ensuite : conciliation gratuite, puis juge des contentieux de la protection

Sans réponse, deux voies amiables et gratuites s’ouvrent. Le conciliateur de justice, d’abord. La commission départementale de conciliation, ensuite : elle est expressément compétente pour les litiges portant sur le dépôt de garantie, elle intervient gratuitement, et la saisine se fait par courrier, en pratique en recommandé avec accusé de réception. Selon Service-Public, les parties sont convoquées au moins quinze jours avant la séance et la commission rend un constat d’accord ou un avis dans un délai de deux mois. Attention : un accord signé devant elle vous empêche de porter ensuite la même question devant le juge.

La voie judiciaire relève du juge des contentieux de la protection, compétent pour les baux d’habitation quel que soit le montant. Le tribunal à saisir est celui du lieu du logement, et l’avocat n’est pas obligatoire. Jusqu’à 5 000 euros, la saisine se fait par requête — mais l’article 750-1 du code de procédure civile, rétabli par le décret n° 2023-357 du 11 mai 2023, impose alors une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative, sous peine d’irrecevabilité que le juge peut soulever d’office. Au-delà, l’assignation par commissaire de justice est requise. Enfin, l’article 7-1 de la loi de 1989 prescrit les actions dérivant du bail par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Les pièces à conserver pour faire valoir vos droits

Un dossier solide se constitue avant le départ, pas après. Conservez le bail signé, qui établit le loyer hors charges et le montant du dépôt, ainsi que la preuve de son versement. Gardez les états des lieux d’entrée et de sortie signés par les deux parties : c’est leur comparaison qui fixe le délai à un mois ou à deux. Ajoutez la preuve de la remise des clés et de sa date, celle de la communication de votre nouvelle adresse, les quittances de loyer et des photos datées du logement le jour de la sortie.

Si le bailleur opère des retenues, exigez par écrit les justificatifs : devis, factures acquittées, décompte de charges. Conservez toute la correspondance, e-mails compris, ainsi que la mise en demeure et son avis de réception. Ces documents ne garantissent aucun résultat, mais ils permettent au conciliateur ou au juge d’établir les faits. Rappelons enfin que l’article 1731 du code civil pose une présomption utile : à défaut d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre tel, sauf preuve contraire. L’article 3-2 de la loi de 1989 ajoute que cette présomption ne peut pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise.

Vos questions, nos réponses

Au bout de combien de temps le propriétaire doit-il rendre la caution ?

Un mois maximum si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois maximum en cas de différences constatées. Le délai part du jour de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception, et non de la fin du bail.

Comment calculer la pénalité de 10 % de retard ?

Vous appliquez 10 % au loyer mensuel hors charges figurant au bail, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Un seul jour de dépassement déclenche déjà un mois entier. Pour un loyer de 700 euros hors charges, cela représente 70 euros par période mensuelle entamée, qui s’ajoutent au dépôt restant dû.

Que faire si le propriétaire ne répond pas à ma mise en demeure ?

Vous pouvez saisir gratuitement un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation, compétente pour les litiges de dépôt de garantie. En l’absence d’accord, le juge des contentieux de la protection du lieu du logement peut être saisi, sans avocat obligatoire. Pour une demande d’au plus 5 000 euros, une tentative amiable préalable est exigée.