Taxe d’habitation résidence secondaire 2026 : hausse et surtaxe

La taxe d’habitation a disparu pour votre logement principal, mais elle reste bien vivante pour les résidences secondaires. En 2026, votre facture peut même grimper : hausse nationale des bases, surtaxe votée par la commune et liste des villes concernées qui s’allonge. Voici qui paie, comment vérifier le taux appliqué chez vous, et comment réagir en cas d’erreur.

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) est l’impôt local que doivent encore acquitter, chaque année, les personnes qui disposent d’un logement meublé sans en faire leur habitation principale. Depuis 2023, la taxe d’habitation a été entièrement supprimée pour les résidences principales. Beaucoup en ont conclu, à tort, qu’elle avait disparu pour tout le monde. En réalité, elle continue de peser sur les résidences secondaires, et 2026 réunit plusieurs facteurs qui peuvent en alourdir le montant. À ne pas confondre avec la taxe foncière, qui est un autre impôt local, traité ailleurs sur ce site.

Qui doit encore payer la taxe d’habitation en 2026

Vous êtes redevable de la THRS si vous avez, au 1er janvier de l’année, la disposition d’un logement meublé qui n’est pas votre résidence principale. Selon le site officiel Service-Public, cela vise en premier lieu le propriétaire ou l’usufruitier du bien, mais aussi, dans certains cas, un locataire qui occupe le logement à l’année. Le point clé est la situation au 1er janvier : si vous vendez votre maison secondaire en cours d’année, vous restez tenu de la taxe pour toute l’année en cours.

La notion de « logement meublé » est centrale. Un bien garni de meubles et prêt à être habité, même s’il ne sert que quelques semaines par an, relève de la THRS. C’est aussi ce qui le distingue d’un logement vide et inoccupé, qui relève d’une autre taxe (voir la fin de cet article). En clair, la taxe d’habitation n’a pas disparu : elle s’est simplement recentrée sur les logements qui ne sont l’habitation principale de personne.

Comment la THRS est calculée, et la hausse nationale de 2026

Le calcul repose sur une formule simple dans son principe : la valeur locative cadastrale du logement, multipliée par les taux votés par les collectivités locales, auxquels s’ajoute, le cas échéant, la surtaxe communale. La valeur locative est une estimation théorique du loyer annuel que produirait le bien. C’est l’administration qui la fixe, à partir des caractéristiques du logement.

Chaque année, cette valeur locative est revalorisée au niveau national par un coefficient forfaitaire, calculé sur l’évolution des prix à la consommation. Pour 2026, ce coefficient est de 1,008, soit une hausse de 0,8 % des bases. Concrètement, même si votre commune ne touche pas à ses taux et ne vote aucune surtaxe, votre THRS augmente mécaniquement d’environ 0,8 % par rapport à 2025. À cela peuvent s’ajouter les décisions des communes, qui restent libres de relever leurs taux.

La surtaxe des résidences secondaires : de 5 % à 60 %

C’est le principal levier de hausse. L’article 1407 ter du Code général des impôts autorise les communes situées en zone tendue à majorer la part communale de la THRS d’un pourcentage compris entre 5 % et 60 %. Cette majoration, souvent appelée « surtaxe », n’est pas automatique : elle doit faire l’objet d’une délibération du conseil municipal. Chaque commune concernée choisit donc de l’instaurer ou non, et fixe son taux dans cette fourchette légale.

La surtaxe ne s’applique qu’à la part revenant à la commune, et uniquement aux logements meublés non affectés à l’habitation principale. Son produit est intégralement reversé à la commune qui l’a votée. La loi encadre tout de même l’ensemble : le total ne peut pas dépasser un taux plafond prévu par le Code général des impôts. Une résidence secondaire située dans une ville qui a voté le taux maximal de 60 % voit ainsi sa part communale majorée de plus de moitié.

De plus en plus de communes peuvent l’appliquer

La surtaxe est réservée aux communes classées en « zone tendue », c’est-à-dire celles où l’offre de logements est nettement insuffisante face à la demande. Or ce périmètre a été fortement élargi. Un décret du 25 août 2023 (n° 2023-822) a porté la liste des communes en zone tendue de 1 152 à 3 697. Ce sont donc plus de 2 500 communes supplémentaires qui sont, depuis, susceptibles d’instaurer la majoration.

Il faut bien distinguer deux choses. Le classement en zone tendue rend la surtaxe possible ; il ne la crée pas. Tant que le conseil municipal ne l’a pas votée, aucune majoration ne s’applique, même dans une commune nouvellement classée. En revanche, dans les communes déjà classées avant 2023, beaucoup avaient déjà adopté la surtaxe, parfois à des taux élevés. L’élargissement du zonage signifie surtout que le nombre de communes pouvant décider une hausse continue d’augmenter, notamment dans les zones littorales et touristiques.

Savoir si votre commune applique la surtaxe, et le calendrier

La façon la plus fiable de connaître le taux réellement appliqué chez vous est de regarder votre avis d’imposition. Le détail du calcul y figure, avec la part communale et l’éventuelle majoration. Vous pouvez aussi consulter votre espace particulier sur le site des impôts, où vos avis sont archivés. La mairie ou le centre des finances publiques peut également confirmer si une délibération de surtaxe est en vigueur et à quel taux.

Côté calendrier, l’avis de THRS arrive au cours du dernier trimestre de l’année, à l’automne. La date limite de paiement est indiquée sur l’avis lui-même ; elle intervient traditionnellement en fin d’année. Si vous ne recevez pas d’avis papier, pensez à vérifier votre espace en ligne : l’absence de courrier ne dispense pas du paiement. Anticipez : c’est en comparant votre avis 2026 à celui de 2025 que vous repérerez le plus vite une surtaxe nouvelle ou relevée.

Exonérations et dégrèvements : les cas prévus

La THRS comporte peu d’exonérations générales, mais des dégrèvements existent, en particulier pour la partie « surtaxe ». Selon Service-Public, trois situations peuvent permettre d’écarter la majoration. D’abord, la proximité du lieu de travail : si votre activité professionnelle vous oblige à résider dans ce logement, distinct de votre habitation principale. Ensuite, l’entrée durable en établissement de soins : si vous avez rejoint un EHPAD ou un établissement de longue durée et que vous conservez votre ancien domicile, celui-ci est traité comme résidence secondaire mais peut être dégrevé. Enfin, le logement qui ne peut pas être affecté à l’habitation principale pour une cause indépendante de votre volonté, par exemple parce qu’il est inhabitable ou nécessite des travaux lourds.

Attention, ces dégrèvements ne sont jamais automatiques : ils supposent une démarche de votre part, et le caractère subi de la situation doit être établi, pas simplement affirmé. Par ailleurs, la loi de finances pour 2026 permet aux communes qui le souhaitent d’exonérer, par délibération, certains meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes. Ce n’est donc pas un droit général : cela dépend, là encore, d’un choix local. En cas de doute sur votre éligibilité, rapprochez-vous de votre centre des finances publiques avant de payer.

Contester une erreur, et ne pas confondre avec la taxe sur les logements vacants

Si votre logement est classé à tort en résidence secondaire, ou si le calcul vous semble erroné, vous pouvez déposer une réclamation auprès de votre centre des impôts, via la messagerie de votre espace en ligne. Le délai est large : vous avez jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit celle de la mise en recouvrement. Pour une THRS mise en recouvrement en 2026, vous pouvez donc réclamer jusqu’au 31 décembre 2027. Un point important : la réclamation ne suspend pas l’obligation de payer. Pour éviter les pénalités, réglez la taxe dans le délai, quitte à demander un sursis de paiement dans votre réclamation.

Dernier repère pour éviter la confusion la plus fréquente : la THRS n’est pas la taxe sur les logements vacants (TLV). La TLV vise les logements vides, non meublés et inoccupés depuis au moins un an en zone tendue ; son taux est de 17 % la première année, puis 34 % ensuite. Un logement meublé, même très peu occupé, n’est pas « vacant » et relève de la THRS, pas de la TLV. Ces deux taxes doivent d’ailleurs fusionner en une taxe unique sur la vacance des locaux d’habitation à partir de 2027. En attendant, un même bien ne peut pas être soumis aux deux en même temps.

Vos questions, nos réponses

La taxe d’habitation existe-t-elle encore en 2026 ?

Oui, mais seulement pour les résidences secondaires et les logements meublés qui ne sont pas une habitation principale. Pour votre logement principal, la taxe d’habitation est supprimée depuis 2023. Si vous possédez une maison ou un appartement secondaire meublé, vous restez redevable de la THRS.

Comment savoir si ma commune a voté une surtaxe sur les résidences secondaires ?

Le plus simple est de regarder votre avis d’imposition, qui détaille la part communale et l’éventuelle majoration. Vous pouvez aussi consulter votre espace particulier sur le site des impôts ou interroger votre mairie. La surtaxe n’existe que dans les communes classées en zone tendue et seulement si le conseil municipal l’a votée, entre 5 % et 60 %.

Puis-je être exonéré de la taxe sur ma résidence secondaire ?

C’est possible dans des cas précis, mais jamais automatiquement. Un dégrèvement de la majoration peut être accordé si votre travail vous oblige à occuper ce logement, si vous êtes entré durablement en établissement de soins, ou si le logement est inhabitable pour une cause indépendante de votre volonté. Il faut en faire la demande par réclamation et justifier votre situation.